하자담보책임기간은 항목마다 다르다
공동주택의 하자보수는 계약서가 아니라 법으로 기본 틀이 정해져 있습니다. 사업주체는 준공 이후 일정 기간 동안 하자가 발생하면 보수할 책임을 지고, 그 기간을 하자담보책임기간이라고 부릅니다. 여기서 가장 많이 오해하는 것이 "아파트 하자는 2년"이라는 말입니다. 2년은 도배·도장·타일 같은 마감공사에 적용되는 기간이고, 물이 새는 문제나 창호처럼 생활에 직접 영향을 주는 항목은 그보다 깁니다. 건물의 기둥·보·내력벽·슬래브처럼 건물을 지탱하는 부분은 10년으로 가장 깁니다.
기간의 시작점도 항목이 아니라 공간에 따라 갈립니다. 우리 집 안쪽, 즉 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 세고, 복도·계단·지하주차장·옥상 같은 공용부분은 사용검사를 받은 날부터 셉니다. 그래서 준공 후 한참 지나 입주한 세대는 세대 안쪽 기간이 상대적으로 늦게 시작합니다. 아래 표는 큰 갈래를 잡기 위한 것이고, 실제로는 세부 공종이 수십 개로 나뉘어 각각 연수가 지정되어 있습니다. 내 문제가 어느 공종에 들어가는지는 공동주택관리법 시행령의 하자담보책임기간 별표에서 확인해야 정확합니다.
| 기간 | 대체로 해당하는 공종 | 실제 생활에서의 예 |
|---|---|---|
| 2년 | 미장·도배·도장·타일·수장 등 마감공사 | 벽지 들뜸, 도장 벗겨짐, 걸레받이 틈 |
| 2년 | 가구·잡공사 등 마감 성격의 설치물 | 싱크대 문짝 처짐, 신발장 뒤틀림 |
| 3년 | 일부 설비·전기 등 중간 연수가 지정된 공종 | 배선 기구 불량, 일부 설비 부속 |
| 3년 | 창호공사, 급배수·위생설비, 난방·냉방·환기, 가스설비, 목공사, 조경, 전기, 단열공사 등 | 창틀 새는 물, 배관 누수, 난방 불량 |
| 5년 | 방수공사, 철근콘크리트공사, 철골·조적·지붕공사, 대지조성공사 | 욕실·발코니 누수, 외벽 균열 |
| 10년 | 기둥·내력벽·보·바닥·지붕 등 내력구조부 | 구조적 균열, 처짐, 기울어짐 |
표의 연수는 갈래를 잡는 용도입니다. 같은 "누수"라도 방수층이 원인이면 5년 계열로 보고 마감 타일 줄눈이 원인이면 2년 계열로 보는 식이라, 원인이 무엇으로 판정되느냐가 기간을 결정합니다. 그래서 접수 단계에서 증상만 적기보다 어디서 물이 나오고 언제부터 그랬는지를 함께 남기는 편이 유리합니다. 원인 규명 자체가 쟁점이 되는 누수는 누수 원인 찾기와 처리에 따로 정리해 두었습니다.
사전점검에서 잡는 것과 살면서 드러나는 것
입주 전 사전방문 기간은 하자 처리의 출발점입니다. 이때 발견한 항목은 목록으로 접수되어 입주 전에 보수되는 것이 원칙입니다. 다만 사전점검에서 잡히는 것은 성격이 한정되어 있습니다. 눈으로 보이는 마감 상태, 문과 창이 여닫히는지, 수전에서 물이 나오고 배수가 되는지, 콘센트와 조명이 작동하는지 정도입니다. 반대로 계절이 바뀌어야 드러나는 문제는 이 시점에 알 수 없습니다. 겨울에 창가와 모서리 벽이 젖는 결로, 장마철에 나타나는 발코니 누수, 난방을 돌려야 확인되는 온도 편차가 대표적입니다.
그래서 사전점검에서 아무 문제가 없었다는 사실이 이후 하자를 주장하지 못하는 이유가 되지는 않습니다. 담보책임기간 안에 발생한 하자는 그 시점에 접수하면 됩니다. 다만 실무에서는 "입주자가 쓰다가 생긴 것 아니냐"는 다툼이 자주 생기므로, 발견 즉시 기록을 남기고 접수해 두는 것이 나중을 위해 중요합니다. 사전점검 당일에는 체크리스트를 들고 방마다 순서대로 도는 편이 빠뜨림이 적고, 체크리스트 만들기로 항목을 미리 인쇄해 가면 현장에서 메모가 편합니다.
| 흔한 하자 | 주로 드러나는 시기 | 남겨 둘 기록 | 대체로 걸리는 기간 갈래 |
|---|---|---|---|
| 창가·모서리 결로와 곰팡이 | 첫 겨울, 난방 시작 후 | 젖은 부위 사진, 실내 온도·습도, 발생 요일 | 원인에 따라 마감 또는 창호·단열 |
| 욕실·발코니 바닥 누수 | 사용 몇 달 후, 장마철 | 물 흐른 자국, 아랫집 피해 여부 | 방수 계열(5년) |
| 창틀로 들어오는 빗물 | 비바람 부는 날 | 비 오는 날 촬영한 영상 | 창호 계열(3년) |
| 문틀·문짝 뒤틀림, 안 닫힘 | 계절 바뀔 때 | 틈 벌어진 부분 근접 사진 | 마감·가구 계열(2년) |
| 바닥·벽 타일 들뜸, 깨짐 | 입주 초기~1년 | 두드렸을 때 빈 소리 나는 범위 표시 | 마감 계열(2년) |
| 벽·천장 균열 | 수시 | 균열 길이·폭, 자로 재서 촬영 | 폭과 위치에 따라 마감 또는 구조 |
| 세대 안 온도 편차 | 한겨울 | 방별 온도 측정값 | 단열·설비 계열 |
기록에서 가장 많이 빠지는 것이 날짜입니다. 사진에 촬영일이 남는지 확인하고, 균열처럼 진행 여부가 쟁점이 되는 항목은 같은 위치를 몇 주 간격으로 다시 찍어 두면 판단 자료가 됩니다. 균열 옆에 자나 동전을 대고 찍는 방식이 폭을 가늠하기에 편합니다.
어디에 접수하고 어떤 순서로 가는가
청구의 상대방은 시공을 한 사업주체입니다. 다만 개별 세대가 곧바로 연락하기보다 관리사무소를 거치는 구조가 일반적입니다. 정리하면 이렇습니다. 세대 안의 하자는 입주자가 관리주체(관리사무소)에 접수하고, 관리주체가 사업주체에 전달합니다. 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리주체가 주체가 되어 청구합니다. 사업주체는 청구를 받으면 정해진 기간 안에 보수 계획을 통보하고 보수에 착수해야 합니다.
여기서 실무적으로 챙길 것이 접수 기록입니다. 관리사무소에 전화로만 말하고 넘어가면 나중에 접수 시점을 증명하기 어렵습니다. 하자보수 요청서 양식에 적어 사본을 받아 두거나, 사업주체가 운영하는 하자 접수 시스템에 직접 등록해 접수번호를 확보해 두는 편이 확실합니다. 담보책임기간이 얼마 남지 않은 항목이라면 이 접수 기록이 결정적입니다. 기간 만료 직전에 접수된 하자는 만료 후에 보수가 이루어지더라도 처리 대상이 됩니다.
| 단계 | 누가 | 무엇을 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|---|
| 1. 기록 | 입주자 | 날짜 있는 사진·영상, 발생 상황 메모 | 보수 전 상태를 남겨야 함 |
| 2. 접수 | 입주자 → 관리주체 | 하자보수 요청서, 접수번호 확보 | 구두 접수만 하면 기록이 남지 않음 |
| 3. 청구 | 관리주체·입주자대표회의 | 사업주체에 서면 청구 | 공용부는 개별 세대가 아니라 대표회의가 주체 |
| 4. 보수 | 사업주체 | 계획 통보 후 보수 시행 | 보수 후 재발 여부를 다시 기록 |
| 5. 이견 | 양측 | 하자 여부·원인 다툼 | 거절 사유를 서면으로 받아 둘 것 |
| 6. 조정 | 신청인 | 하자심사·분쟁조정위원회 신청 | 신청서에 하자 목록과 증빙을 붙여야 함 |
사업주체가 보수를 미루거나 하자가 아니라고 주장하면 다음 단계로 넘어갑니다. 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회에 신청하면 하자인지 여부를 판정받거나(하자심사) 보수 방법과 비용을 두고 조정을 받을 수 있습니다(분쟁조정). 신청은 온라인으로 가능하고, 개별 세대도 신청할 수 있습니다. 심사에서는 현장 조사가 이루어지며 조사·판정 기준이 고시로 정해져 있어 균열 폭이나 들뜸 면적 같은 수치가 판단 근거가 됩니다. 처리에는 통상 수개월이 걸리므로 담보책임기간이 촉박하면 먼저 서면 청구로 접수 시점을 확보해 두는 것이 순서입니다.
하자보수보증금과 사업주체가 사라진 경우
시공사가 부도가 나거나 연락이 닿지 않는 상황도 드물지 않습니다. 이런 경우를 대비해 사업주체는 하자보수 이행을 담보하기 위한 보증에 가입하고 하자보수보증금을 예치하도록 되어 있습니다. 사업주체가 보수 의무를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 보증기관에 청구해 이 돈으로 보수를 진행할 수 있습니다. 다만 이 절차는 개별 세대가 단독으로 진행하기 어렵고, 하자 진단과 견적, 총회 의결 같은 과정이 따르기 때문에 대표회의 차원에서 움직이게 됩니다.
보증금은 담보책임기간이 지나면서 단계적으로 반환되는 구조입니다. 그래서 하자가 있는데도 청구하지 않고 기간을 넘기면 나중에 자비로 고쳐야 하는 상황이 됩니다. 특히 준공 후 2년, 3년, 5년이 되는 시점이 지나기 전에 단지 차원에서 일괄 점검을 하는 이유가 여기에 있습니다. 이런 시기에는 관리사무소에서 세대별 하자 접수를 받는 경우가 많으니 안내문을 흘려보내지 않는 편이 좋습니다.
한 가지 구분해 둘 것이 있습니다. 하자보수는 원상으로 고쳐 주는 것이지 손해를 돈으로 배상하는 것과는 다릅니다. 하자로 인해 가구가 젖었다거나 아랫집에 피해가 갔다면 그건 별도의 손해배상 문제로 다뤄집니다. 이때는 일상생활배상책임 특약 같은 보험이 관련될 수 있고, 그 구조는 누수 원인 찾기와 처리 쪽에 정리되어 있습니다. 반대로 담보책임기간이 이미 지난 항목은 자비로 처리해야 하는데, 공사 종류별 대략의 비용 감각은 집수리 비용 안내에서 볼 수 있습니다. 관리비에 잡히는 장기수선충당금으로 처리되는 공용부 공사와 하자보수는 성격이 다르므로, 관리비 항목 구조는 관리비 항목 해석을 함께 보면 구분이 쉬워집니다.
마지막으로 세를 사는 경우입니다. 임차인이 살고 있어도 하자보수 청구권은 소유자에게 있는 것이 원칙이라, 발견은 임차인이 하더라도 접수와 청구는 집주인과 함께 진행하는 편이 매끄럽습니다. 다만 생활에 지장이 있는 하자는 임대인의 수선의무와도 연결되므로 방치되면 별도로 다툴 여지가 생깁니다. 퇴거할 때 하자와 사용 흔적이 뒤섞여 문제가 되는 경우가 많으니, 입주 시점의 상태를 사진으로 남겨 두는 습관이 도움이 됩니다. 원상회복 범위에 관한 판단은 원상회복 의무 범위에 정리되어 있습니다. 신축 아파트 계약 단계에서 확인할 것들은 아파트 분양 절차 쪽이 가깝습니다.
자주 묻는 질문
입주한 지 3년 됐는데 이제 하자보수를 받을 수 있나요?
항목에 따라 다릅니다. "아파트 하자는 2년"이라는 말이 널리 퍼져 있지만 2년은 도배·도장·타일 같은 마감공사에 적용되는 기간입니다. 창틀로 빗물이 들어오는 창호공사나 급배수·난방 설비는 3년, 물이 새는 문제와 직결되는 방수공사와 철근콘크리트공사는 5년, 기둥·내력벽·보·바닥 같은 내력구조부는 10년입니다. 그래서 2년이 지났더라도 창호나 배관 문제라면, 3년이 지났더라도 욕실 방수 문제라면 아직 기간이 남아 있을 가능성이 있습니다. 세부 공종별 연수는 공동주택관리법 시행령 별표에 항목마다 지정되어 있으므로 내 문제가 어느 공종에 해당하는지를 그 표에서 확인하는 것이 정확합니다. 기산점도 확인해야 합니다. 세대 안쪽인 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 복도나 옥상 같은 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 준공 후 한참 지나 입주했다면 세대 안쪽 기간은 그만큼 늦게 시작한 셈입니다. 다만 원인이 무엇으로 판정되느냐에 따라 적용 기간이 갈리는 경우가 많습니다. 같은 누수라도 방수층 문제로 보면 5년 계열이지만 마감 줄눈 문제로 보면 2년 계열이 됩니다. 그래서 접수할 때 증상만 쓰지 말고 언제부터, 어떤 상황에서, 어디서 물이 나오는지를 함께 적어 두는 편이 유리합니다. 기간이 얼마 남지 않았다면 보수가 언제 이루어지든 일단 기간 안에 서면으로 접수해 접수번호를 확보해 두는 것이 먼저입니다.
사전점검 때는 아무 문제 없었는데 겨울에 결로가 생겼습니다. 늦은 건가요?
늦지 않았습니다. 사전점검에서 확인할 수 있는 것은 눈에 보이는 마감 상태, 문과 창의 여닫힘, 급배수와 전기 작동 정도입니다. 계절이 바뀌어야 드러나는 문제는 그 시점에 알 수 없습니다. 겨울철 결로, 장마철 발코니 누수, 난방을 돌려야 확인되는 방별 온도 편차가 대표적입니다. 담보책임기간 안에 발생한 하자는 발생 시점에 접수하면 되고, 사전점검에서 지적하지 않았다는 이유만으로 대상에서 빠지지 않습니다. 다만 결로는 다툼이 잦은 항목입니다. 시공 쪽에서는 환기 부족이나 생활 습관 문제라고 보고, 거주자는 단열 시공 문제라고 보는 구도가 흔합니다. 그래서 기록이 중요합니다. 젖은 부위를 날짜가 남게 촬영하고, 실내 온도와 습도를 함께 적어 두고, 환기를 어떻게 하고 있는지도 메모해 두면 판단 자료가 됩니다. 같은 단지 다른 세대에서도 같은 위치에 같은 증상이 있다면 그 사실 자체가 유력한 근거가 되므로 관리사무소를 통해 확인해 볼 만합니다. 결로가 반복되면 곰팡이로 이어지고, 곰팡이가 생긴 뒤에는 표면만 닦아도 다시 올라옵니다. 하자 접수와 별개로 생활 쪽에서 줄일 수 있는 부분은 병행하는 편이 낫고, 그 방법은 단열·결로 관련 안내에 정리되어 있습니다.
관리사무소에 여러 번 말했는데 진행이 안 됩니다. 다음은 어디로 가나요?
두 가지를 먼저 정리해야 합니다. 첫째, 접수 기록이 남아 있는지입니다. 전화로만 이야기했다면 언제 접수했는지 증명할 자료가 없습니다. 하자보수 요청서를 서면으로 내고 사본을 받거나, 사업주체가 운영하는 하자 접수 시스템에 직접 등록해 접수번호를 확보하세요. 담보책임기간이 얼마 남지 않은 경우에는 이 기록이 결정적입니다. 둘째, 사업주체가 왜 진행하지 않는지입니다. 하자가 아니라고 판단한 것인지, 순서를 기다리는 것인지, 원인 조사가 필요하다고 보는 것인지에 따라 대응이 달라집니다. 거절이라면 사유를 서면이나 문자로 받아 두세요. 그래도 해결되지 않으면 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다. 하자에 해당하는지를 판정받는 하자심사와, 보수 방법이나 비용을 두고 조정을 받는 분쟁조정이 있고 온라인 신청이 가능합니다. 개별 세대도 신청할 수 있으며 신청할 때 하자 목록과 사진 같은 증빙을 함께 제출합니다. 현장 조사가 이루어지고 조사·판정 기준 고시에 따라 균열 폭이나 들뜸 범위 같은 수치를 기준으로 판단합니다. 처리 기간은 사안에 따라 다르지만 통상 수개월이 걸리므로, 기간이 촉박하다면 신청과 별개로 서면 청구를 먼저 넣어 접수 시점을 확보해 두는 순서가 안전합니다. 공용부분 하자라면 개별 세대보다 입주자대표회의가 나서는 편이 절차가 빠릅니다.
시공사가 부도났는데 하자보수는 못 받나요?
보증 제도가 있습니다. 사업주체는 하자보수 의무 이행을 담보하기 위해 보증에 가입하고 하자보수보증금을 예치하도록 되어 있습니다. 사업주체가 보수를 이행하지 않거나 존재하지 않게 된 경우, 입주자대표회의가 보증기관에 청구해 그 재원으로 보수를 진행할 수 있습니다. 다만 개별 세대가 단독으로 처리하기는 어렵습니다. 하자 진단과 보수 견적, 총회 의결 같은 과정이 따르기 때문에 대표회의와 관리주체가 주체가 되어 움직이게 됩니다. 여기서 시간과 관련된 함정이 하나 있습니다. 보증금은 담보책임기간이 경과하면서 단계적으로 반환되는 구조입니다. 즉 하자가 있는데도 기간 안에 청구하지 않으면 나중에 그 재원이 남아 있지 않아 자비로 고쳐야 하는 상황이 됩니다. 준공 후 2년, 3년, 5년이 되는 시점 전에 단지에서 일괄 하자 점검을 하는 이유가 여기에 있습니다. 관리사무소에서 세대별 하자 접수 안내문이 붙으면 해당 없다고 생각해도 한 번은 집을 둘러보는 편이 낫습니다. 그리고 구분해 둘 것이 있습니다. 하자보수는 원래 상태로 고쳐 주는 것이고, 하자 때문에 가구가 젖었거나 아랫집에 피해를 준 부분은 별도의 손해배상 문제입니다. 두 가지를 함께 요구하려면 피해 상태와 금액에 관한 자료를 따로 준비해야 합니다.