5%는 보증금과 월세 각각이 아닙니다
주택임대차보호법은 갱신 시 차임과 보증금의 증액을 직전 금액의 20분의 1, 즉 5% 이내로 제한합니다. 보증금과 월세가 함께 바뀌는 계약에서는 이 둘을 하나로 합친 환산보증금에 상한을 겁니다. 계산은 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전월세전환율입니다.
보증금 1억에 월세 50만 원, 전환율 4.5%라면 1억 + 600만 ÷ 0.045 = 2억 3,333만 원입니다. 5%를 더하면 2억 4,500만 원이 상한이고, 이 안이면 보증금과 월세를 어떤 비율로 나누든 법 위반이 아닙니다. 보증금을 1억으로 두면 월세는 54만 3,750원까지, 보증금을 5천만 원으로 낮추면 월세는 73만 원 가까이까지 가능합니다.
조합을 계산하는 이유
임대인이 "월세를 10만 원 올리자"고 하면 그 자체로는 상한을 넘습니다. 하지만 보증금을 그만큼 낮추면 같은 상한 안에서 성립합니다. 반대로 임차인이 목돈을 넣어 월세를 줄이고 싶다면 보증금을 올리는 방향으로 조합을 짜면 됩니다. 어느 쪽이든 환산보증금 총액이 상한 아래면 됩니다.
어떤 조합이 유리한지는 전환율과 자기 자금 사정에 달렸습니다. 전환율이 4.5%라면 보증금 1,000만 원이 월 3만 7,500원에 해당합니다. 이보다 낮은 금리로 전세자금대출을 받을 수 있다면 보증금을 올리는 쪽이 부담이 적고, 목돈을 다른 데 굴려 그 이상을 얻을 수 있다면 월세로 두는 쪽이 낫습니다. 계산기는 조합만 보여 주고 어느 쪽이 좋은지는 정하지 않습니다.
전월세전환율은 고정값이 아닙니다
법정 전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%면 4.5%, 3.0%면 5.0%가 됩니다. 계산 시점의 기준금리를 확인해 넣어야 합니다. 전환율이 높을수록 월세를 보증금으로 환산한 금액이 작아져서, 같은 월세 인상이라도 환산보증금 기준 인상률이 커집니다.
갱신 거절이 가능한 사유
임차인이 갱신요구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 법에 정해진 거절 사유는 아래와 같고, 이에 해당하지 않으면 거절할 수 없습니다.
- 임대인 또는 직계존비속의 실거주: 가장 흔한 사유입니다. 거절 후 정당한 사유 없이 2년 안에 제3자에게 임대하면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 2기 차임 연체: 월세를 두 달치 이상 밀린 사실이 있으면 거절됩니다. 연속이 아니라 누적 기준입니다.
- 거짓이나 부정한 방법의 임차
- 임대인 동의 없는 전대
- 임차 주택의 고의·중과실 파손
- 철거나 재건축: 계약 당시 계획을 구체적으로 알렸거나, 노후·안전 문제로 철거가 불가피한 경우입니다.
- 임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
실거주를 이유로 거절하는 경우, 임차인은 임대인에게 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황으로 다른 임차인이 들어왔는지 확인하는 방법이 쓰입니다. 통지 시점은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이이며, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다. 날짜 계산은 계약 만료 통지 계산기에 있습니다.
갱신요구권을 쓰지 않는 갱신과의 차이
갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다. 이미 한 번 썼다면 그다음 갱신은 상한 없이 협의로 정합니다. 임대인과 임차인이 서로 합의해 조건을 바꾸는 합의 갱신도 상한 적용 대상이 아닙니다. 갱신요구권을 쓰는 갱신인지, 합의로 다시 계약하는 것인지에 따라 결과가 달라지므로 계약서에 어떤 갱신인지 명확히 적어 두는 편이 낫습니다.
아무 통지 없이 만료일이 지나면 묵시적 갱신이 되어 직전과 같은 조건으로 2년이 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않는다는 것이 실무 해석이라, 나중에 갱신요구권을 따로 쓸 수 있습니다.
같이 보면 좋은 계산
인상률이 상한을 넘는지만 빠르게 확인하려면 임대료 인상 상한 계산기, 보증금과 월세 사이의 전환 자체는 전월세 전환 계산기가 맞습니다. 통지 시점은 계약 만료 통지 계산기, 중간에 나갈 때의 정산은 일할 월세 계산기와 중도 해지 계산기, 보증금을 늦게 돌려받을 때의 이자는 보증금 반환 지연이자 계산기에 있습니다. 보증금을 올릴 때 대출을 쓴다면 전세자금대출 이자 계산기, 전세보증금 반환보증 수수료는 전세보증보험료 계산기에서 계산합니다.
자주 묻는 질문
보증금을 낮추고 월세를 올리자고 하는데 5% 상한에 걸리나요?
총액으로 봅니다. 보증금과 월세를 전월세전환율로 환산해 하나의 금액으로 합친 뒤, 그 금액이 직전 계약의 환산보증금보다 5% 넘게 크지 않으면 상한 안입니다. 보증금이 내려간 만큼 월세를 올리는 것은 총액이 그대로라면 인상이 아니므로 상한과 무관합니다. 이 계산기에 현재 조건과 제시 조건을 넣으면 총액 기준으로 몇 퍼센트인지 바로 나옵니다.
같은 5% 안에서 보증금과 월세를 어떤 비율로 하는 게 나은가요?
전월세전환율과 본인이 쓸 수 있는 자금 조건에 달렸습니다. 전환율 4.5%면 보증금 1,000만 원이 월 3만 7,500원에 해당하므로, 그보다 낮은 금리로 전세자금대출을 받을 수 있다면 보증금을 올리는 쪽이 월 부담이 적습니다. 반대로 목돈을 예금이나 다른 곳에 두어 전환율 이상을 얻고 있다면 월세로 두는 편이 낫습니다. 어느 쪽이 좋은지는 조건에 따라 갈리므로 계산기는 가능한 조합만 보여 줍니다.
임대인이 실거주하겠다며 갱신을 거절하면 어떻게 되나요?
실거주는 법에 정해진 정당한 거절 사유라 갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 다만 거절한 뒤 정당한 사유 없이 2년 안에 제3자에게 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황으로 실제 거주 여부를 확인하는 방법이 쓰입니다. 손해배상 금액은 법에 산정 기준이 정해져 있습니다.
갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
한 번입니다. 2년 계약 후 한 번 행사해 2년을 더 살 수 있고, 그다음부터는 상한 없이 협의로 정합니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지해야 하며, 아무 통지 없이 만료일이 지나면 묵시적 갱신으로 같은 조건이 2년 연장됩니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 것이 실무 해석입니다.
지역에 따라 상한이 5%보다 낮을 수도 있나요?
시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있게 법에 열려 있습니다. 실제로 조례를 둔 지역은 많지 않아 대부분 5%가 그대로 쓰이지만, 계약 전에 해당 지자체 조례를 확인하는 편이 안전합니다. 이 계산기의 상한율은 입력값이라 다른 값을 넣어 볼 수 있습니다.