매매가 옆에 따라붙는 금액
집을 사는 데 드는 돈은 계약서에 적힌 금액보다 항상 큽니다. 순서대로 보면 취득세와 그에 붙는 지방교육세, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세, 중개보수와 부가세, 소유권이전등기에 드는 법무사 보수와 국민주택채권 할인 부담, 그리고 이사와 최소한의 손질입니다.
6억 아파트를 예로 들면 취득세 600만 원에 지방교육세 60만 원, 중개보수는 0.4% 상한 기준 240만 원에 부가세를 더해 264만 원, 법무비 60만 원 안팎입니다. 여기까지가 984만 원이고, 이사와 도배·장판까지 하면 1,500만 원을 넘기기 쉽습니다. 대출 한도를 매매가에 맞춰 계산하고 부대비용을 빼먹으면 잔금일에 돈이 모자랍니다.
취득세 구간이 6억과 9억에서 갈립니다
주택을 사면서 내는 취득세는 기본세율 기준으로 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 계단이 아니라 직선입니다. 6억에서 9억으로 갈수록 1%에서 3%로 매끄럽게 올라가도록 산식이 정해져 있어서, 7억 5천만 원이면 정확히 2%가 됩니다. 6억 언저리에서 매매가가 조금 넘어가면 세율이 확 뛰는 구조가 아니라는 뜻입니다.
다만 이건 조정대상지역이 아니고 취득 후에도 1주택인 경우입니다. 조정대상지역에서 2주택이 되거나 비조정지역에서 3주택이 되면 8%, 그 위는 12%로 중과됩니다. 이 계산기는 기본세율만 다루므로 중과 대상이라면 부동산 등기 비용 계산기에서 주택 수와 지역을 넣어 확인하세요.
중개보수는 정해진 금액이 아닙니다
중개보수는 요율표에 적힌 숫자가 상한이고, 그 안에서 협의하는 금액입니다. 매매는 2억~9억 구간이 0.4%, 9억~12억이 0.5%, 12억~15억이 0.6%, 15억 이상이 0.7%로 올라갑니다. 상한을 그대로 받는 곳도 있고 조정해 주는 곳도 있어서, 계약 전에 얼마로 할지 정해 두는 편이 낫습니다. 일반과세 사업자면 부가세 10%가 별도로 붙습니다.
요율 구간은 지자체 조례로 정하기 때문에 지역에 따라 다를 수 있습니다. 계산기에 실제 합의한 요율을 넣으면 그 값으로 계산하고, 0으로 두면 구간 상한을 자동으로 적용합니다.
월 부담을 원리금만으로 보면 안 됩니다
대출 원리금은 매달 정해진 금액이라 눈에 잘 들어옵니다. 반면 재산세는 1년에 두 번, 수선비는 몇 년에 한 번 나가서 월 단위로 잡히지 않습니다. 그래서 월 부담을 원리금만으로 계산하면 실제보다 낮게 잡힙니다.
이 계산기는 재산세를 연간으로 추정한 뒤 12로 나누고, 수선비도 연 금액을 12로 나눠 월에 붙입니다. 관리비는 원래 월 단위라 그대로 더합니다. 6억 아파트에 3억을 30년 4.2%로 빌렸다면 원리금이 150만 원 근처, 여기에 재산세·관리비·수선비 30만 원대가 얹혀 190만 원 가까이 됩니다. 대출 한도를 볼 때는 원리금만 보지만, 살림을 짤 때는 이 금액을 기준으로 삼아야 합니다.
원금 상환은 비용이 아닙니다
매달 나가는 원리금 중 원금 부분은 사라지는 돈이 아니라 빚이 줄어드는 몫입니다. 그래서 이 계산기는 보유 기간 총액을 두 가지로 나눠 보여 줍니다. 하나는 통장에서 실제로 빠져나간 현금 전체이고, 다른 하나는 원금 상환을 뺀 순수 비용입니다.
순수 비용은 취득 부대비용, 대출 이자, 보유 중 비용을 더한 값입니다. 전세로 살았을 때의 기회비용이나 월세와 비교할 때 기준이 되는 숫자가 이쪽입니다. 다만 집값 변동은 여기에 들어 있지 않습니다. 오르면 이 비용을 상쇄하고 내리면 더해지는데, 그 부분은 계산으로 정할 수 없어 뺐습니다. 전세와 매매를 조건별로 비교하려면 전세 vs 매매 계산기가 맞습니다.
빠뜨리기 쉬운 항목
- 잔금일과 재산세 과세기준일: 6월 1일 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다. 5월 말에 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일이면 매도인이 냅니다.
- 선수관리비: 아파트는 입주 시 관리비 예치금을 따로 냅니다. 나갈 때 돌려받지만 잔금일에는 현금이 필요합니다.
- 장기수선충당금: 관리비에 포함되어 매달 빠져나갑니다. 소유자 부담이라 세입자가 냈다면 나갈 때 정산해 줍니다.
- 중도상환수수료: 대출을 3년 안에 갚으면 붙습니다. 중도상환수수료 계산기에서 확인할 수 있습니다.
- 화재보험: 대출 조건으로 요구되는 경우가 있습니다.
같이 보면 좋은 계산
등기 부대비용을 항목별로 나눠 보려면 부동산 등기 비용 계산기, 대출 한도는 DSR·LTV 계산기, 상환 스케줄은 대출 계산기에 있습니다. 보유 중 세금은 보유세 간단 추정 계산기와 주택 재산세 계산기, 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기에서 봅니다. 전세와 비교하려면 전세 vs 매매 계산기, 분양이라면 중도금 이자 계산기, 이사와 입주 준비 비용은 입주 초기 비용 계산기와 인테리어 예산 계산기가 맞습니다.
자주 묻는 질문
집 살 때 매매가 말고 얼마나 더 필요한가요?
기본세율이 적용되는 6억 아파트 기준으로 취득세와 지방교육세 660만 원, 중개보수 264만 원(0.4% 상한에 부가세 포함), 법무비 60만 원 안팎이라 세금과 수수료만 약 1,000만 원입니다. 여기에 이사비와 최소한의 손질을 더하면 1,500만 원을 넘는 경우가 많습니다. 매매가의 1.5~3% 정도를 부대비용으로 잡아 두는 편이 안전하고, 정확한 금액은 전용면적과 주택 수, 지역에 따라 달라집니다.
취득세는 매매가 6억을 넘으면 갑자기 뛰나요?
아닙니다. 6억 이하가 1%, 9억 초과가 3%이고 그 사이는 매매가에 비례해 직선으로 올라가도록 산식이 정해져 있습니다. 6억 1천만 원이라고 해서 세율이 2%로 뛰지 않고 1% 조금 위입니다. 다만 이건 조정대상지역이 아니고 취득 후 1주택인 경우이며, 다주택이나 조정대상지역이면 8%나 12%로 중과됩니다.
대출을 최대로 받는 게 나은가요?
이 계산기는 어느 쪽이 낫다고 답하지 않습니다. 대출을 늘리면 초기 현금은 줄지만 월 원리금과 총 이자가 늘어나므로, 보유 기간을 넣고 순수 비용이 얼마나 달라지는지 직접 비교해 보는 편이 낫습니다. 금리와 기간을 바꿔 가며 월 부담이 감당 가능한 범위인지 확인하는 용도로 쓰면 됩니다. 한도 자체는 소득과 기존 대출에 따라 정해지므로 DSR·LTV 계산기에서 먼저 확인하세요.
재산세 추정치가 실제 고지서와 다른데요?
이 계산기의 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 적용한 개략치입니다. 실제 고지서에는 세부담 상한과 과세표준상한, 지역자원시설세, 지자체별 특례가 반영되어 금액이 달라집니다. 대략적인 월 부담을 잡는 용도로만 쓰고, 정확한 금액은 고지서나 위택스에서 확인하세요.
인테리어비를 얼마로 잡아야 하나요?
범위가 매우 넓습니다. 도배와 장판만 새로 하면 30평대에서 150만~250만 원 선이고, 욕실과 주방을 손대면 천만 원 단위, 전체 공사는 평당 100만 원을 넘기도 합니다. 집 상태와 손볼 범위에 따라 다르므로 견적을 받아 그 금액을 넣는 편이 정확합니다. 항목별로 나눠 잡으려면 인테리어 예산 계산기를 쓰세요.