보유세는 두 갈래로 나옵니다
집을 갖고 있으면 매년 두 가지 세금이 나옵니다. 하나는 지방세인 재산세로 7월과 9월에 절반씩 고지되고, 다른 하나는 국세인 종합부동산세로 12월에 나옵니다. 둘 다 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되고, 둘 다 시세가 아니라 공시가격을 출발점으로 삼습니다.
재산세는 금액과 무관하게 모든 주택에 부과되지만, 종합부동산세는 사람별 공시가격 합계가 공제 기준을 넘을 때만 나옵니다. 1세대1주택 단독명의는 12억, 그 외는 인별 9억이 기준입니다. 그래서 대부분의 가구는 재산세만 냅니다.
고지서 금액이 만들어지는 과정
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 구간별 세율을 적용합니다. 표준세율은 과세표준 6천만 원 이하 0.1%, 1억 5천만 원 이하 0.15%, 3억 원 이하 0.25%, 그 초과 0.4%의 누진 구조입니다. 이렇게 나온 본세에 과세표준의 0.14%인 도시지역분과 본세의 20%인 지방교육세가 붙습니다.
본세만 보면 실제 고지 금액의 절반 정도밖에 안 됩니다. 공시 5억, 공정시장가액비율 44%로 계산하면 과세표준 2억 2천만 원에 본세 37만 원인데, 도시지역분 30만 8천 원과 교육세 7만 4천 원이 붙어 합계는 75만 원이 넘습니다. 세율표만 보고 계산하면 크게 어긋나는 이유입니다.
공정시장가액비율이 금액을 크게 흔듭니다
공정시장가액비율은 공시가격 중 얼마를 과세표준으로 볼지 정하는 비율입니다. 법률이 아니라 시행령으로 정해서 해마다 바뀔 수 있습니다. 다주택이나 법인은 60%가 기준이고, 1세대1주택은 공시가격에 따라 43~45%의 특례가 적용되어 왔습니다.
이 차이가 작지 않습니다. 같은 공시 5억 주택이라도 비율이 44%면 과세표준 2억 2천만 원, 60%면 3억 원이 되어 본세가 37만 원에서 57만 원으로 올라갑니다. 특례가 유지되는지는 해마다 확인해야 하므로, 이 계산기는 비율을 직접 고를 수 있게 열어 두었습니다.
종합부동산세 대상인지 먼저 확인하세요
종부세는 사람별로 계산합니다. 부부가 각각 명의를 나눠 갖고 있으면 각자 9억씩 공제받아 합계 18억까지는 대상이 아닙니다. 반면 한 사람 명의로 몰아 두면 1세대1주택 단독명의로 12억까지만 공제됩니다. 공동명의가 유리한 경우와 1주택 특례를 신청하는 편이 유리한 경우가 갈리는데, 이는 나이와 보유 기간에 따라 달라집니다.
1세대1주택자는 고령자 세액공제(60세 이상 20~40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20~50%)를 합해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 이 공제는 단독명의로 신고할 때 적용되므로, 공동명의인 부부가 1주택 특례를 신청해 단독명의처럼 계산받는 선택지가 생깁니다. 어느 쪽이 유리한지는 매년 홈택스에서 비교해 볼 수 있습니다.
이 계산기가 반영하지 않은 것
- 세부담 상한: 재산세는 전년 대비 공시 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 그 초과 130%를 넘게 오를 수 없습니다. 공시가격이 급등한 해에는 계산값보다 적게 나옵니다.
- 과세표준상한제: 2024년부터 재산세 과세표준이 전년 대비 일정 폭 이상 오르지 못하게 제한됩니다.
- 고령자·장기보유 세액공제: 1세대1주택 종부세에서 최대 80%까지 줄어듭니다.
- 지역자원시설세: 재산세 고지서에 함께 찍히지만 별도 세목입니다.
- 지자체 감면과 특례: 지역별로 다릅니다.
- 부부 공동명의 1주택 특례: 신청 여부에 따라 계산이 달라집니다.
그래서 이 계산기의 숫자는 규모를 가늠하는 용도이고, 실제 고지서와 차이가 납니다. 정확한 금액은 위택스(재산세)와 홈택스(종합부동산세)에서 조회하거나 고지서로 확인하는 것이 유일한 방법입니다.
6월 1일이 기준입니다
재산세와 종부세 모두 6월 1일 소유자에게 그해분 전부가 부과됩니다. 잔금일을 5월 31일로 잡으면 매수인이, 6월 2일로 잡으면 매도인이 1년치를 냅니다. 하루 차이로 수십만 원에서 수백만 원이 갈리므로 매매 계약에서 잔금일을 정할 때 이 날짜를 염두에 두는 경우가 많습니다.
같이 보면 좋은 계산
재산세를 세부담 상한과 특례세율까지 넣어 자세히 보려면 주택 재산세 계산기, 종부세를 고령자·장기보유 공제까지 넣어 계산하려면 종합부동산세 계산기가 맞습니다. 살 때 드는 비용 전체는 내 집 마련 총비용 계산기와 부동산 등기 비용 계산기, 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기에 있습니다. 임대를 놓고 있다면 임대소득세 계산기와 임대수익률 계산기, 관리비 부담은 관리비 점검 계산기에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
보유세가 1년에 얼마나 나오나요?
공시가격에 따라 다릅니다. 1세대1주택 기준으로 공시 5억이면 재산세가 도시지역분과 교육세까지 합쳐 70만 원대, 공시 9억이면 150만 원 안팎입니다. 종합부동산세는 1세대1주택 단독명의 12억, 그 외 인별 9억을 넘어야 나오므로 대부분의 가구는 재산세만 냅니다. 이 계산기에 공시가격을 넣으면 두 가지를 합친 개략적인 금액과 월 환산액을 볼 수 있습니다.
계산 결과가 고지서와 다르면 어느 쪽이 맞나요?
고지서가 맞습니다. 이 계산기는 세부담 상한, 과세표준상한제, 지역자원시설세, 지자체별 감면, 고령자·장기보유 세액공제를 반영하지 않은 추정치입니다. 특히 공시가격이 크게 오른 해에는 세부담 상한 때문에 실제 고지 금액이 계산값보다 적게 나옵니다. 규모를 가늠하는 용도로만 쓰고 정확한 금액은 위택스와 홈택스에서 확인하세요.
종합부동산세 대상인지 어떻게 아나요?
본인 명의 주택의 공시가격 합계가 1세대1주택 단독명의면 12억, 그 외에는 9억을 넘는지 보면 됩니다. 사람별로 계산하므로 부부가 지분을 나눠 갖고 있으면 각자 9억씩 공제받습니다. 지분이 있으면 지분 비율만큼만 합산합니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다.
공시가격과 시세는 어떻게 다른가요?
공시가격은 국토교통부가 매년 정해 공시하는 가격으로, 세금 계산의 기준이 됩니다. 시세보다 낮은 것이 일반적이며 유형과 지역에 따라 비율이 다릅니다. 매년 3월에 열람하고 4월 말에 확정되며 이의신청 기간이 있습니다. 보유세를 계산할 때는 반드시 시세가 아닌 공시가격을 넣어야 합니다.
6월 초에 집을 팔면 그해 보유세는 누가 내나요?
6월 1일 기준 소유자가 그해분 전부를 냅니다. 6월 1일에 등기상 소유자가 매수인이면 매수인이, 매도인이면 매도인이 1년치를 부담합니다. 잔금일을 5월 31일로 하면 매수인이, 6월 2일로 하면 매도인이 내게 되는 셈이라 매매 계약에서 잔금일을 정할 때 고려하는 항목입니다.