하자보수 청구가 거절되는 지점들 — 사전방문에서 적어 낸 것이 왜 그대로 안 고쳐지는지, 하자와 노후·사용상 마모를 가르는 기준, 전유부와 공용부에 따라 청구 상대가 달라지는 구조, 부위별로 2년·3년·5년·10년으로 나뉜 담보책임기간, 하자심사·분쟁조정위원회와 하자보수보증금, 세입자가 살고 있을 때의 처리

사전방문에서 적어 낸 것의 행방

입주 전에 열리는 사전방문은 구경하러 가는 자리가 아니라 법에 근거한 절차입니다. 사업주체는 입주예정자에게 미리 집을 보게 하고 지적사항을 받아야 하며, 받은 내용에 대해 조치 계획을 세워 지자체에 제출해야 합니다. 중대한 하자로 분류되는 것은 사용검사 전에, 나머지는 입주 전까지 조치하는 것이 원칙입니다.

그런데 입주해 보면 적어 낸 것 중 일부만 고쳐져 있는 경우가 흔합니다. 이유는 대개 셋입니다. 첫째, 지적사항이 하자가 아니라 취향이나 요구사항으로 분류된 경우입니다. 마감 색이 마음에 안 든다거나 콘센트 위치를 옮겨 달라는 것은 하자가 아닙니다. 둘째, 시공 오차 범위 안이라는 판단입니다. 벽면 평활도나 문 여닫힘처럼 허용 오차가 정해진 항목은 그 안에 들어오면 조치 대상이 아닙니다. 셋째, 단순히 물량과 일정에 밀린 경우입니다.

그래서 사전방문에서 중요한 것은 많이 적는 것이 아니라 구체적으로 적는 것입니다. "거실 상태 불량" 같은 표현은 판단할 수가 없습니다. 어느 방 어느 벽 몇 번째 창인지, 무엇이 어떻게 되어 있는지, 크기가 어느 정도인지를 적고 사진과 함께 접수해야 합니다. 접수증이나 앱 등록 화면을 캡처해 두면 나중에 "그런 지적은 없었다"는 답을 막을 수 있습니다.

사전방문에서 챙기면 좋은 도구가 몇 개 있습니다. 수평계, 줄자, 손전등, 그리고 각 방 콘센트에 꽂아 볼 간단한 전기 기기입니다. 창문과 문은 전부 한 번씩 여닫아 보고, 수전은 전부 틀어 배수 속도를 보고, 붙박이장 문은 전부 열어 봅니다. 이 정도만 해도 눈으로 훑는 것과 결과가 달라집니다. 새집에서 흔히 나오는 문제와 대응은 아파트 하자 처리에 함께 정리되어 있습니다.

하자인가 마모인가

청구가 막히는 지점의 대부분이 여기입니다. 공동주택관리법이 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열·처짐·누수·작동 불량 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 주는 것입니다. 반대로 시간이 지나 자연히 닳은 것, 사용하면서 생긴 손상, 관리 소홀로 악화된 것은 하자가 아닙니다.

실무에서 자주 부딪히는 것이 결로입니다. 사업주체는 환기 부족과 실내 습도를 이유로 들고, 입주자는 단열 시공 문제를 주장합니다. 판단을 가르는 것은 위치와 패턴입니다. 특정 세대의 특정 부위에서만 나오는지 같은 라인 여러 세대에서 동시에 나오는지, 단열재가 끊기는 구조적 지점에서 나오는지, 환기를 정상적으로 했는데도 반복되는지 같은 것들이 근거가 됩니다. 그래서 결로는 한 번 찍은 사진보다 여러 계절에 걸친 기록이 훨씬 강한 자료입니다.

타일 들뜸도 비슷합니다. 두드렸을 때 빈 소리가 나는 범위가 넓고 여러 방에 걸쳐 있으면 접착 시공 문제로 볼 여지가 크고, 한 장만 특정 지점에서 깨져 있으면 충격에 의한 파손으로 처리되기 쉽습니다. 문틀 뒤틀림은 계절에 따라 여닫힘이 달라지는 정도인지, 잠금 자체가 안 되는 정도인지가 갈림길입니다.

이 판단에서 이기려면 기록의 성격이 중요합니다. 발생 시점, 반복 여부, 범위, 그리고 같은 라인이나 이웃 세대에서도 같은 현상이 있는지입니다. 특히 마지막 항목이 강력합니다. 여러 세대에서 같은 부위에 같은 현상이 나온다면 개별 사용 문제로 설명하기 어려워집니다. 입주자 커뮤니티에서 같은 증상을 모아 함께 접수하는 방식이 실제로 효과를 내는 이유입니다.

청구할 상대가 둘로 갈린다

같은 하자라도 위치에 따라 다루는 통로가 다릅니다. 우리 집 안의 벽지, 바닥, 문, 세대 내 배관과 위생기구는 전유부입니다. 소유자가 사업주체에 직접 청구합니다. 반면 옥상 방수, 외벽, 지하주차장, 승강기, 공용 배관, 조경 같은 것은 공용부입니다. 개인이 아무리 접수해도 개별 처리가 어렵고, 입주자대표회의나 관리주체가 단지 차원에서 청구하는 것이 정상 경로입니다.

이 구분을 모르면 시간을 크게 낭비합니다. 위층에서 물이 내려오는 누수를 예로 들면, 원인이 위층 세대 내부 설비에 있으면 그 집 소유자와의 문제이고, 공용 배관에 있으면 관리주체가 처리할 사안이며, 시공 결함이라면 사업주체의 하자보수 대상입니다. 원인 규명이 먼저이고, 그래서 누수는 관리사무소에 먼저 알려 공용부 여부부터 확인하는 순서가 됩니다. 누수 상황별 대응은 누수 대응에 있습니다.

사업주체가 사라진 경우도 있습니다. 시공사가 부도가 났거나 청산된 경우인데, 이때 쓰이는 것이 하자보수보증금입니다. 사업주체는 하자보수를 담보하기 위해 보증금을 예치하거나 보증서를 제출해 두는데, 보수 의무를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 이 보증금으로 직접 보수할 수 있습니다. 청구에는 기한과 절차가 있어 관리주체와 대표회의가 움직여야 하는 일입니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 장기수선충당금과의 구분입니다. 하자보수는 시공 잘못을 고치는 것이고 비용은 사업주체가 냅니다. 장기수선충당금은 세월이 지나 낡은 것을 계획적으로 고치려고 입주자들이 모으는 돈입니다. 담보책임기간 안의 하자를 충당금으로 고치면 결국 입주자들이 자기 돈으로 시공사의 책임을 대신 지는 셈이 됩니다. 단지에서 큰 보수 공사를 결정할 때 이 구분이 흐려지는 경우가 종종 있습니다.

기간은 부위마다 다르게 흐른다

담보책임기간은 하나가 아닙니다. 공종별로 나뉘어 있어 도배나 도장처럼 마감에 해당하는 것은 짧고, 방수나 난방·급배수 같은 설비는 중간이며, 기둥·내력벽·보·슬래브처럼 구조를 지탱하는 부분은 가장 깁니다. 대체로 마감공사 2년, 여러 설비 공종이 3년 또는 5년, 내력구조부와 지반공사가 10년으로 구분됩니다. 세부 공종별 배치는 시행령 별표에 정해져 있고 개정되므로, 애매한 부위는 별표를 직접 확인하는 편이 정확합니다.

기산점도 확인이 필요합니다. 전유부는 입주자에게 인도한 날, 공용부는 사용검사일이나 사용승인일을 기준으로 잡는 것이 일반적입니다. 그래서 늦게 입주한 세대는 전유부 기간이 조금 뒤로 밀리지만 공용부 기간은 단지 전체가 같습니다.

실무적으로 중요한 것은 기간이 끝나기 전에 접수했다는 사실을 남기는 것입니다. 접수는 했는데 보수가 지연되어 기간이 지나 버리면, 나중에 기간 경과를 이유로 거절당하는 상황이 생깁니다. 접수 일자와 내용이 확인되는 기록을 반드시 확보하세요. 하자 접수 앱, 관리사무소 접수대장, 내용증명 어느 쪽이든 날짜가 남으면 됩니다. 구두 요청과 현장 방문만으로는 남는 것이 없습니다.

합의가 안 될 때

사업주체가 하자가 아니라고 하거나 보수를 계속 미루면 다음 단계가 있습니다. 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회입니다. 여기서는 세 가지 일을 합니다. 어떤 현상이 하자에 해당하는지 판정하는 하자심사, 당사자 사이의 분쟁조정, 그리고 재판상 화해와 같은 효력을 갖는 재정입니다. 소송보다 비용과 시간이 적게 들고, 하자 여부에 대한 전문적인 판단을 받을 수 있다는 점이 실익입니다.

신청은 소유자나 입주자대표회의, 관리주체가 할 수 있습니다. 신청서에 하자의 위치와 현상, 발생 시기, 그동안 사업주체와 주고받은 내용을 적고 사진과 접수 기록을 붙입니다. 현장 조사가 이뤄지는 경우가 있어, 그때까지 하자 상태를 임의로 손대지 않는 편이 낫습니다. 급해서 먼저 고쳐 버리면 판정 자체가 어려워집니다.

다만 한계도 분명합니다. 판정이 나와도 그것이 곧바로 강제집행으로 이어지지는 않고, 상대가 응하지 않으면 결국 소송으로 가야 하는 국면이 생깁니다. 여러 세대가 함께 제기하는 하자소송은 감정 비용과 기간 부담이 커서, 개별 세대가 단독으로 진행하기에는 실익이 작은 경우가 많습니다. 그래서 단지 차원에서 묶는 방식이 일반적입니다. 부동산 관련 다툼의 전반적인 흐름은 부동산 분쟁 대응에 정리되어 있습니다.

세입자가 살고 있는 집이라면

하자보수를 청구할 수 있는 사람은 원칙적으로 소유자입니다. 세입자는 사업주체와 직접적인 계약 관계가 없기 때문입니다. 그런데 하자를 실제로 겪는 사람은 사는 사람이라 정보가 어긋나는 상황이 자주 생깁니다. 세입자는 결로가 심하다는 것을 알지만 청구할 지위가 없고, 소유자는 청구할 지위가 있지만 상태를 모릅니다.

현실적인 처리 순서는 이렇습니다. 세입자가 발견 즉시 사진과 함께 소유자에게 알리고, 소유자가 사업주체나 관리주체에 접수합니다. 소유자가 위임하면 세입자가 접수 창구를 상대하는 것도 가능하지만, 서류상의 청구인은 소유자로 두는 편이 뒤탈이 없습니다. 알린 기록은 문자나 메신저처럼 날짜가 남는 방식으로 남기세요.

이 기록은 나중에 다른 국면에서도 쓰입니다. 임대차가 끝날 때 원상회복 범위를 두고 다투게 되면, 곰팡이나 균열이 세입자가 만든 것인지 원래 있던 하자인지가 쟁점이 됩니다. 하자를 알린 문자 한 통이 그 시점에 어떤 상태였는지를 증명해 줍니다. 반대로 알리지 않고 몇 년을 지낸 뒤 나갈 때 문제 삼으면 관리 소홀 주장에 밀리기 쉽습니다.

거주에 지장이 있는 수준의 하자를 소유자가 계속 방치한다면, 임대인의 수선 의무 문제로 넘어갑니다. 이때는 하자보수와 별개로 임대차 관계에서 다뤄야 할 사안이 됩니다. 임대차 종료와 정산에 관한 부분은 계약 중도 해지에 있습니다.

기록은 결국 이 모든 국면에서 같은 역할을 합니다. 사전방문 접수증, 계절마다 찍은 사진, 접수 일자가 남은 문자, 관리사무소 대장. 하자 다툼에서 이기는 쪽은 대개 더 억울한 쪽이 아니라 날짜가 붙은 자료를 가진 쪽입니다.

자주 묻는 질문